Gastos al vender una vivienda: Plusvalía municipal

La Plusvalía Municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto que se aplica en España cuando se produce una transmisión de un terreno urbano, ya sea a través de una venta, herencia, donación o cualquier otro acto jurídico que implique el cambio de titularidad del inmueble.

La Plusvalía Municipal es un impuesto importante a tener en cuenta al comprar, vender o heredar una vivienda. Es fundamental estar informado sobre su cálculo y aplicabilidad según la normativa de cada municipio. En este artículo, vamos a explicar en qué consiste y cómo afecta a los propietarios de viviendas.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

La base imponible de este impuesto se calcula en función del valor catastral del terreno y el número de años que han transcurrido desde la última transmisión. La idea es gravar el aumento del valor del suelo durante el período en el que el vendedor o el transmitente ha sido propietario.

Para calcular la cuota que se tenía que pagar por la plusvalía municipal, se aplica el impuesto municipal (es diferente en cada municipio) a la base imponible. Con la nueva ley de la vivienda se ha visto modificado el modo en el que se calcula la base imponible.

¿Cómo se calcula ahora la base imponible de la plusvalía municipal?

Ahora a la hora de calcular la base imponible el contribuyente puede elegir entre:

• La plusvalía real, calculada en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.
• Un nuevo sistema objetivo que reflejará las evoluciones del mercado inmobiliario.

Esta segunda posibilidad permite tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

Sistema objetivo

Se establece que la base imponible del impuesto será determinada al multiplicar el valor catastral del terreno en el momento del devengo por los coeficientes aprobados por los Ayuntamientos. Es importante tener en cuenta que estos coeficientes no podrán superar los límites que se indican a continuación, los cuales varían en función del tiempo transcurrido desde la adquisición del inmueble:

Fuente: Bankinter

Los coeficientes anteriores se actualizarán anualmente por Ley teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario.
Además, se atribuye la opción de que los Ayuntamientos corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Esta medida asegura que el impuesto se ajuste a la situación inmobiliaria real de cada municipio.

Casos en los que se transmite suelo y construcción

Cuando se llevan a cabo transacciones de inmuebles que incluyen tanto suelo como construcción, la plusvalía real del terreno se determinará considerando la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición, aplicando la proporción que representa el valor catastral del suelo con respecto al valor catastral total.

Es decir, se calculará la parte específica del incremento del valor del terreno en relación con el valor total del inmueble. Esto permite establecer de manera más precisa el verdadero aumento de valor que ha experimentado el terreno en el período entre la adquisición y la venta.

No se pagará el impuesto de la Plusvalía Municipal si no obtiene una ganancia

Se ha implementado una nueva excepción en el impuesto para aquellos casos en los que el contribuyente demuestre que no ha obtenido un aumento de valor en la transmisión de un inmueble.

Si el interesado desea acreditar la ausencia de incremento de valor, deberá declarar la transacción y presentar los documentos que respalden tanto la venta como la compra del inmueble. Para constatar la inexistencia de aumento de valor, se considerará el valor de transmisión o adquisición más elevado, ya sea el que aparezca en el documento que certifica la operación o el que haya sido verificado, en su caso, por los Ayuntamientos.

Esta medida busca garantizar la adecuada aplicación del impuesto, permitiendo que aquellos casos en los que no se haya generado un incremento de valor sean exceptuados de este gravamen. Asimismo, brinda la posibilidad al contribuyente de demostrar de manera clara y transparente la inexistencia de ganancia patrimonial en la transacción inmobiliaria.

Las plusvalías generadas en menos de un año ahora tributan

Una de las novedades más destacadas es la inclusión de las plusvalías generadas en un plazo menor a un año en el ámbito del impuesto. Esto significa que las ganancias patrimoniales obtenidas en transacciones de bienes inmuebles, donde el lapso entre la fecha de adquisición y de venta sea inferior a un año, serán gravadas.

Es recomendable contar con el asesoramiento de un profesional inmobiliario o un experto en temas fiscales para comprender mejor cómo afecta la Plusvalía Municipal en cada situación específica y así tomar decisiones informadas al respecto.

 En Look and Find Castellana nos encargamos de todos los cálculos y trámites para que no tengas que preocuparte de nada en la compra o venta de tu vivienda.