Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre — Convalidado el 12 de noviembre de 2026
Os informamos de que hoy, 12 de noviembre de 2026, la Diputación Permanente del Congreso ha convalidado el Real Decreto-ley 29/2026, que introduce importantes cambios en la normativa de vivienda y alquileres.
Con esta aprobación parlamentaria, se confirma la continuidad de las medidas que entraron en vigor el pasado 8 de octubre.
Desde Look & Find Castellana queremos explicaros de forma clara las principales novedades y cómo pueden afectar a propietarios, inquilinos y compradores.
1.- Prórroga de hasta dos años en los contratos de alquiler
Los inquilinos de vivienda habitual cuyos contratos estuvieran vigentes el 8 de octubre de 2026 y alcancen el final de los períodos legales de duración o prórroga contemplados en el decreto, antes del 31 de diciembre de 2028, podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales.
Para ello, deberán estar al corriente del pago del alquiler y haber abonado las mensualidades de los ocho meses anteriores.
¿Cómo funciona esta prórroga?
- El inquilino debe solicitarla expresamente; no se aplica de forma automática.
- Se concede por períodos de un año, hasta un máximo de dos años adicionales. Para disfrutar del segundo año, deberá solicitar su continuación.
- Durante la prórroga se mantienen las condiciones del contrato, incluidas las actualizaciones de renta legalmente permitidas.
¿Está obligado el propietario a aceptar la prórroga?
Sí. El propietario está obligado a aceptar la prórroga solicitada por el inquilino, salvo en los siguientes casos:
- Necesidad de recuperar la vivienda: cuando el propietario necesite ocuparla para sí mismo o para determinados familiares, siempre que exista una necesidad real y acreditada y se cumplan los plazos y requisitos legales.
- Firma de un nuevo contrato: cuando propietario e inquilino hayan suscrito un nuevo contrato de arrendamiento.
- Acuerdo entre las partes: cuando propietario e inquilino hayan pactado otras condiciones para continuar el alquiler.
- Renovación con una rebaja mínima del 5 %: cuando ambas partes acuerden renovar el contrato o firmar uno nuevo con una renta al menos un 5 % inferior a la vigente.
Importante: el propietario no puede imponer unilateralmente un nuevo contrato ni otras condiciones para evitar la prórroga. En estos casos debe existir acuerdo entre ambas partes.
2.- Limitación de las subidas del alquiler
Desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2027, se establecen límites extraordinarios a las actualizaciones anuales de los alquileres de vivienda habitual.
¿Cuánto puede subir el alquiler?
- Si el contrato no contempla ninguna actualización anual: el propietario no podrá subir el alquiler.
- Si el contrato contempla una actualización conforme al IRAV: si el índice es inferior al 2 %, se aplicará el IRAV. Si es superior, la subida estará limitada al 2 %.
- Si la renta actual supera el precio máximo de referencia legalmente aplicable a esa vivienda: no podrá incrementarse.
Estas limitaciones se aplican sin perjuicio de los nuevos acuerdos que puedan alcanzar propietario e inquilino, respetando siempre los límites legales correspondientes.
¿Dónde consultar los índices oficiales?
- IRAV: el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda se publica mensualmente en la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE): https://www.ine.es/
- Precio máximo de referencia de una vivienda: puede consultarse en la herramienta oficial del Ministerio de Vivienda: https://serpavi.mivau.gob.es/
Para realizar la consulta, el propietario deberá introducir la dirección o referencia catastral de su vivienda y completar sus características, como superficie, estado de conservación o existencia de ascensor.
El sistema mostrará un rango de precios de alquiler. El valor superior de ese rango permite comprobar el precio máximo de referencia.
3.- Nuevas reglas para los alquileres temporales
El decreto establece mayores controles sobre los contratos de temporada para evitar que se utilicen como alternativa a los contratos de vivienda habitual.
¿Qué cambia?
- La duración máxima será, como regla general, de doce meses.
- El motivo de la temporalidad deberá figurar expresamente en el contrato.
- La causa deberá ser real y poder acreditarse, por ejemplo, por estudios o desplazamientos laborales.
- Podrá superarse el plazo de doce meses cuando exista una justificación legal suficiente.
Si no existe una verdadera necesidad temporal, el contrato podrá considerarse de vivienda habitual, con los derechos y garantías correspondientes.
También se establecen controles sobre la utilización de contratos temporales consecutivos para una misma vivienda.
4.- Regulación del alquiler por habitaciones
El nuevo decreto introduce un cambio importante: los alquileres por habitaciones destinados a vivienda habitual pasan a estar sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con las mismas garantías de duración que el alquiler de una vivienda completa.
¿Qué significa en la práctica?
- Duración mínima de cinco años: cuando el propietario sea una persona física.
- Duración mínima de siete años: cuando el propietario sea una empresa.
- Aunque el contrato se firme inicialmente por un año, el inquilino podrá continuar en la habitación hasta completar los cinco o siete años, siempre que cumpla sus obligaciones.
- Si el alquiler responde a una necesidad temporal real y acreditada, se aplicará la regulación específica de los contratos temporales.
¿Qué ocurre con el precio del alquiler?
La suma de los alquileres de todas las habitaciones de una vivienda no podrá superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa, conforme a los límites legales aplicables.
En definitiva, alquilar una vivienda por habitaciones ya no permite evitar las garantías de duración y protección previstas para los alquileres de vivienda habitual.
5.- Protección frente a los desahucios hasta 2030
El nuevo decreto amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 determinadas medidas de protección para los inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad y no dispongan de otra vivienda y que ya se termine el contrato.
La normativa distingue dos situaciones:
- Cuando el inquilino deja de pagar el alquiler
Si el propietario presenta una demanda de desahucio y el inquilino acredita su vulnerabilidad económica, la Administración dispone de dos meses para:
- Ofrecer al inquilino otra vivienda adecuada.
- Si no puede ofrecerla, pagar al propietario las rentas pendientes y las costas judiciales.
Si la Administración paga íntegramente, el procedimiento termina y el contrato continúa vigente.
¿Y si la Administración no hace ninguna de las dos cosas?
La Administración pasa automáticamente a ser responsable de la deuda y el desahucio queda paralizado mientras persista la vulnerabilidad, manteniéndose el contrato hasta su vencimiento.
El propietario no necesita presentar otra demanda para que la Administración asuma legalmente la deuda, aunque podría tener que reclamar su pago si esta no cumple voluntariamente.
Esta medida también afecta a los pequeños propietarios. Determinadas entidades inmobiliarias están sujetas a un régimen diferente.
- Cuando el contrato termina, pero el inquilino no abandona la vivienda
Aunque el inquilino esté pagando puntualmente, si el contrato ha finalizado legalmente y no abandona la vivienda, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio.
Si el inquilino acredita su vulnerabilidad y carece de otra vivienda, el juez puede acordar una suspensión extraordinaria de hasta tres años, siempre y cuando el propietario tenga más de 2 viviendas o sean entidades inmobiliarias dedicadas a adquisiciones especulativas.
Importante: estas medidas no se aplican automáticamente por el simple hecho de que el inquilino alegue dificultades económicas. Es necesario acreditar la vulnerabilidad y cumplir los requisitos legales correspondientes.
¿Qué se entiende por inquilino vulnerable?
Se considera que puede existir vulnerabilidad cuando el inquilino tiene ingresos familiares reducidos y dificultades económicas para afrontar el alquiler.
Como referencia, la ley contempla que el alquiler y los suministros superen el 30 % de los ingresos familiares y que estos sean inferiores a tres veces el IPREM mensual, con límites superiores en determinadas circunstancias familiares.
La vulnerabilidad deberá acreditarse y ser valorada conforme a los criterios legales.
