Es una forma legal para asegurarse la venta o la compra de una vivienda es la firma de un contrato de arras en el que el vendedor se compromete a vender la casa y el comprador a comprarla. pero ¿qué es un contrato de arras? ¿En qué consiste?

Se trata de un auténtico contrato privado de compraventa entre el comprador y el vendedor en el que se deja por escrito la obligación por ambas parte de firmar posteriormente una escritura de compraventa de una propiedad ante notario, mediante la entrega de una señal que llega a ser hasta un 10% del precio de compraventa.

En el contrato de arras deberá quedar constancia de todo lo acordado entre las partes

Esto es, el importe de la compraventa del inmueble y la forma de pago;  el plazo máximo para formalizar la operación ante notario; el reparto de los gastos (notaría, registro) el reparto de impuestos, etc… Es importante tener en cuenta que no es obligatorio firmar el contrato de arras, se puede ir directamente ante notario.Pero una vez realizado, las partes deben cumplirlo.

En la práctica, las partes no suelen acudir a un abogado para la redacción del contrato, sin embargo es muy recomendable acudir a un letrado.

Es necesario realizar una revisión jurídica del inmueble que se va a comprar.  El comprador tendrá que identificar antes de comprometerse en un contrato de compraventa con arras; la titularidad correcta de la vivienda, el estado de cargas, el estado de pago de los impuestos de esta vivienda, si hay derramas etc, etc…Para ello tendrá que solicitar al vendedor una serie de documentos que atesten que todo está en orden para poder comprar con tranquilidad.

Desde Look and Find Castellana, te podemos asesorar ya que contamos con juristas con experiencia, especializados en derecho inmobiliario.

Si eres vendedor, tendrás que comprobar que el comprador está en disposición de poder pagar la totalidad del piso, que tiene la liquidez necesaria para que le concedan el crédito, que el dinero proviene de ingresos justificados etc…Esta revisión es necesaria tanto si eres comprador o vendedor para saber qué estás vendiendo o comprando y ser consciente en todo momento de todas la pautas recogidas en el acuerdo que protejan tus intereses.

A la hora de vender un inmueble, nos vienen muchas preguntas a la cabeza: ¿A qué precio debo vender mi casa? ¿A qué valor está el mercado? ¿Con agencia o sin ella?

El plazo medio para vender una vivienda en España ronda los nueve meses. Para poder vender rápido tu vivienda, se han de tener en cuenta dos factores: la gestión profesional y una buena primera impresión. Pero como muchas veces las circunstancias no nos lo permiten, te proponemos 6 tips a tener en cuenta para hacer tu vivienda atractiva de cara al comprador y conseguir el objetivo final, la venta.

¿No tienes tiempo para vender tu casa? Deja tu email y te ayudamos

• Antes de publicar tu anuncio en Internet, tendrás que ajustar tu oferta a la realidad y ver el valor que demanda el mercado inmobiliario. Una forma directa es que una agencia inmobiliaria determine su precio de venta. Otras posibilidades sería tomar como referencia precios de viviendas en venta parecidos al tuyo en cuanto a metros cuadrados, ubicación y características. El número de llamadas o mensajes que recibirás te dará una primera pista sobre si has acertado o no con el precio.
• El objetivo es lograr que la vivienda resulte lo más atractiva posiblea potenciales compradores. Se debe empezar con una inspección completa de la casa, que suele revelar imperfecciones que podrían obstaculizar la venta. Además de repararlas, es fundamental hacer pequeños trabajos estéticos: pintar paredes, barnizar puertas y cambiar suelos o azulejos, que marcan una gran diferencia. No merece la pena meterse en obras mayores, basta con que la vivienda adquiera un aspecto limpio y moderno.
• Contacta con un agente inmobiliario. Si vamos a poner nuestra casa en manos de un experto, debemos dedicar tiempo en seleccionar el mejor agente inmobiliario. Debemos definir con él las mejoras a realizar así como definir el plan de marketing que va a llevar a cabo para vender nuestra casa.
• Contempla los gastos adicionales: documentación y reparaciones.Todo vendedor debe tener en cuenta los gastos extras que generará la venta: gastos de Notario, abogacía, agentes inmobiliarios, evaluaciones profesionales…. Antes de publicar el anuncio de nuestra casa, debemos revisar que todos los papeles estén en regla como pueden ser una herencia sin inscribir, una carga sin levantar etc….Entre la documentación necesaria a tener vigente por parte del propietario figura el título de propiedad o escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad, últimos 4 recibos del IBI pagados, gastos de comunidad y de derrama pagados. A todo estos gastos tendremos que sumar las reparaciones necesarias que requiera la vivienda.
• A la hora de enseñar la vivienda en venta, despersonaliza tu casa.La primera impresión es muy importante, por lo que tienes que hacer todo lo posible para que la vivienda luzca bien. No basta con limpiar y recoger, una buena decoración es clave para impresionar a los posibles compradores. Es necesario eliminar todo lo que sea muy personal y pueda causar rechazo como pueden ser las fotos o recuerdos de viajes…cuanto más minimalista, mucho mejor. El blanco puede dar mucho juego a la hora de vender una casa ¡Recomendación! Pinta las paredes blancas y consigue muebles lacados en blanco, eso le dará un aspecto limpio, nuevo y moderno a la casa.
• Finalmente, una vez lista para la venta, es hora de contemplar la posibilidad de hacer publicidad. Lo mejor es actuar en todos los frentes: letreros visibles desde la calle, carteles distribuidos por la zona y anuncios en portales inmobiliarios online y en redes sociales. Si no tenemos las herramientas o los conocimientos necesarios para anunciar nuestra casa en venta,  siempre podemos contratar a un profesional.Elabora un anuncio atractivo sobre la vivienda en venta incluyendo datos útiles como metros útiles, distribución, año en el que se construyó, así como la ubicación y características de la vivienda: ascensor, calefacción, terraza, piscina, zonas verdes…¡Tendrás el éxito garantizado!
  Es muy importante tener una buena actitud desde el principio y contestar a todas las preguntas que puedan hacernos futuros compradores y ante todo ser transparentes y dar confianza.  Sólo así conseguirás vender tu casa en tiempo récord.

Vender una casa lleva aparejados gastos e impuestos que el propietario o vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que desea adquirir por ella, por lo que… ¡Prepara la calculadora para evitar sorpresas!

La plusvalía de la venta de tu piso o el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana  (IIVTNU) , es un tributo directo a pagar al Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos, ya sea por compraventa, herencia o donación. Este impuesto es un gran desconocido porque muchos vendedores se enteran de su existencia a través del notario el mismo día que formalizan ante él la venta de su vivienda.

Los vendedores suelen confundir este impuesto con el impuesto que grava la ganancia patrimonial procedente de la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra de un inmueble y que se liquida en la declaración de la renta, comúnmente llamado “plusvalía”.

En el caso de compraventa, la obligación principal o pago de la liquidación corresponde a la parte vendedora. Sin embargo, en el caso de herencia o donación corresponderá a la persona que lo adquiere.

Las partes pueden pactar cuál de ellas debe abonar el impuesto, pero son pactos que no afectan a la Administración por lo que, en el caso de que el impuesto no sea abonado, exigirá el pago al adquirente (en operaciones a título gratuito) o el transmitente (en operaciones a título no gratuito). Sin embargo, en los casos en los que el que transmite a título oneroso el inmueble es una persona sin residencia en España, el obligado a pagar el impuesto será siempre el adquirente.

A la hora de calcular el impuesto de plusvalía municipal debemos tener en cuenta:

• El valor catastral de suelo: podemos encontrarlo en el recibo del IBI o en la oficina virtual del Catastro Inmobiliario.
• La ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el inmueble. Aquí tenemos que buscar dos cosas: el coeficiente de incremento y el tipo impositivo, que irán en  función de los años que hemos tenido en propiedad el inmueble.
• El número de años que han transcurrido desde que adquirimos el inmueble.

Su cálculo depende de cada Ayuntamiento sin que dicho tipo pueda exceder del 30%, el cual se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y se está exigiendo tanto si se han generado beneficios  o pérdidas con la venta. No obstante, se puede evitar el pago cuando la operación ha dado como resultado minusvalías. Los abogados recomiendan pagar el impuesto y luego reclamar su devolución.

El plazo para presentar la autoliquidación ante la oficina liquidadora del Ayuntamiento es de 30 días hábiles, siendo no computables ni domingos ni festivos,  desde la fecha de la firma de la escritura pública.

A través de esta herramienta web, puedes calcular la plusvalía online de tu vivienda en la Comunidad de Madrid, haz clic aquí.

Están exentas del pago de la plusvalía:

¿Te urge vender tu piso?

Actualmente, el mercado de los pisos en venta se ha convertido en misión imposible para muchos propietarios. Desprenderse de él en menos de 6 meses significaría batir un tiempo record en la compra-venta de pisos, pero existen una serie de técnicas que nos pueden ayudar a vender un piso rápido cumpliendo el plazo marcado y bajo las directrices de la franja del precio de la cual no nos queríamos rebajar.

1. Anunciar tu piso en Internet:

Poner un anuncio en diferentes portales de Internet nos asegura dirigirnos a nuestro target u objetivo: personas que puedan comprar nuestro piso. En cuantos más portales nos anunciemos, más probabilidades tendremos de lograr vender nuestro piso rápidamente. Para ello, es esencial que redactes un buen anuncio acompañado de múltiples fotos. ¡Nunca publiques un anuncia sin fotos! Olvídate del móvil y consigue una cámara sencilla para obtener buenas imágenes. Lo importante es que la iluminación sea buena, cuides los detalles y que tu piso se vea limpio y ordenado.En cuanto a la descripción del anuncio, sé sincero y no ocultes información ¡Da muy mala imagen! Si tu piso tiene ascensor, calefacción,  terraza, trastero o garaje ponlo en el anuncio, pero si carece de alguna de estas cosas también hazlo saber. A veces, al ver que falta información, los posibles compradores descartaran tu anuncio.Si a todo lo anterior le añades un mapa de ubicación, tendrás la partida ganada. El posible comprador no siempre conoce los nombres de todas las calles de su ciudad, y menos aún si se trata de la compra de un piso en una ciudad diferente por un traslado o cambio de rumbo.

2. Contratar un agente inmobiliario:

Acostumbrados como estamos a la era digital, pocos son los que acuden a una agencia inmobiliaria para lograr vender su piso rápidamente.  Ponerse en manos de expertos  nos ayudará y facilitará todo el proceso. Además, contaremos con las ventajas de no tener que enseñar la casa, ni atender llamadas y lidiar cara a cara con el futuro vendedor por el precio.

3. Publicidad convencional:

Colgar el cartel de “Se vende” junto a un número de teléfono, un email o bien una página web es una técnica que, a pesar de colgarlo en portales inmobiliarios online, sigue siendo un reclamo para muchos viandantes que buscan pisos en venta. Sí que es cierto, que es una tarea  algo complicada para aquellos que circulan en coche o que no logran anotar el número de teléfono o leer bien el cartel.Ante un estado de indecisión incesante en el mercado,  la última técnica de comercialización del sector se conoce como “síndrome del cartel”, que consiste en retirar el ‘Se vende’ o quitar el anuncio de Internet sin que el inmueble esté realmente vendido para volver a colgarlo unos días o semanas después. Este movimiento crea un estado anímico en el futuro comprador: por un lado, un sentimiento de culpa por no haber tomado una decisión rápida al visitar la vivienda, acompañado de tristeza, y por otro lado, un estado de rabia y frustración por haber dejado pasar esa oportunidad.De ahí que muchos propietarios utilicen la frase “lo tengo apalabrado” o “me han entregado una señal” para que el comprador se decida.

4. Estar dispuesto a la negociación:

Negociar el precio de compra de un piso debe estar entre las posibilidades a tener en cuenta por el vendedor. El futuro comprador intentará obtener una rebaja,  ya que sabe que la mayor parte de los pisos en venta tienen aplicado un precio superior al que quiere vender el vendedor.Para fijar un coste de venta que resulte atractivo, el propietario debe hacer caso a los precios actuales de las viviendas del mercado. Un piso en buenas condiciones y con el precio acorde al mercado tiene un periodo de venta entre 6 y 8 meses. Por tanto, si aún no se ha vendido es que no está bien ajustado de precio.

5. Difusión en Facebook y otras redes sociales:

Las redes sociales nos pueden dar mucho juego a la hora de vender nuestro piso. Hoy en día, muchos compradores empiezan su búsqueda de manera online. Si eres particular, publica tu piso en tu tablón de Facebook y consigue que tus contactos lo compartan para poder visualizarlo. También existe la posibilidad de poder anunciarse a través de los Ads de Facebook, pequeñas campañas que nos permiten segmentar nuestro anuncio en función de las personas a las que queremos llegar, ya sea por ubicación, intereses, edad o sexo.Si por otro lado, deseas dejarlo en manos de profesionales, existen portales que tienen sus propias redes sociales corporativas y llevan a cabo una estrategia de social media para que tu anuncio llegue a más público.Cuanto más salga el anuncio en las redes sociales, más alto será su ranking en el buscador de Google y más fácil será que llame la atención a un posible comprador.Otra técnica muy utilizada es poder crear un blog donde explicar todas las características de la vivienda puesta en venta, y poder acompañarlo de numerosas fotos. La publicación del blog en diferentes redes sociales, nos dará juego para que el posible comprador pueda leer en detalle toda la información referente al piso en venta.Teniendo en cuenta todo lo anterior, no cabe decir que si el piso puesto en venta necesita una reforma, a veces hacer una pequeña inversión nos puede suponer una venta mayor: unos pequeños retoques harán que tu piso parezca nuevo, haciéndolo más atractivo para el comprador e incluso podremos revalorizar su precio, para obtener así algo más por la venta. Algunos arreglos insignificantes, tales como pintarlo, cambiar azulejos o suelos, modificar los muebles por otros más modernos o cuidar aspectos como la carpintería o sanitarios de la vivienda, harán que tu piso parezca otro.

Ya tienes todos los elementos clave para vender tu piso rápidamente y no malvenderlo. Recuerda que ahora es un buen momento para ponerlo a la venta y así conseguir, que en unos meses, hayas conseguido vender tu piso con éxito. Así que ponte manos a la obra  con estas técnicas y aprovecha la oportunidad que te brinda el mercado inmobiliario.

A la hora de vender un piso nos asaltan a la mente miles de inquietudes ¿Podré venderlo en el plazo estimado? ¿Cómo gestiono la venta, como particular o es mejor que se encargue una agencia inmobiliaria? ¿Cuantos gastos me van a suponer venderla?

Estas y otras preguntas se las hacen muchos españoles a la hora de saber cómo vender un piso de la forma más rápida y eficaz, donde ambas partes se beneficien de la compraventa, y de eso Look & Find es especialista.

En primer lugar, deberás poner un precio razonable y atractivo a la vivienda que desees vender, cuestión fundamental para despertar el interés de los futuros compradores, especialmente si la urgencia es mayor. Lo ideal para ello  sería contratar los servicios de una agencia inmobiliaria para que te realicen una valoración de mercado basada tanto en los pisos de características similares que están a la venta en este momento como los pisos similares ya vendidos por ella.  

Si deseas venderlo por tu cuenta, observa a qué precio se venden los pisos de tu zona con características similares, tanto en diversas inmobiliarias de la zona como portales inmobiliarios, donde podrás comprobar cuánto piden por pisos similares al tuyo en el mismo barrio o distrito.

También puedes optar por solicitar a una empresa de tasación una tasación oficial, pero deberás pagarla y probablemente será menos fiable que la tasación de una inmobiliaria de renombre como Look and Find. Ten en cuenta que debes dejar un margen para la negociación, ya que es muy típico que el comprador intente negociar su precio.

En segundo lugar, debes tener muy claro los costes de la venta. Si aún estás pagando la hipoteca del piso que quieres vender, antes de nada deberás comprobar las condiciones del préstamo hipotecario para curarte en salud: te recomendamos consultar las comisiones de cancelación o amortización anticipada. También debemos tener en cuenta los gastos de impuestos como la Plusvalía municipal, la ganancia patrimonial en el IRPF y los gastos de notaría y de registro de la cancelación de la hipoteca y en último lugar, los honorarios de la agencia inmobiliaria.

Una vez tengas tasada tu vivienda, deberás preparar su presentación para la venta.  Ante un inmueble con las mismas características al tuyo (precio, metros cuadrados, ascensor, calefacción), los pequeños detalles marcarán la diferencia y pueden hacer que el comprador se decida por una vivienda u otra. Por lo tanto ¡Diferénciate! Es preferible que puedas evaluar la posibilidad de hacerte cargo de pequeñas reparaciones, tanto del mobiliario como de la vivienda en general (pintura, suelos), especialmente de aquellas que pueden suponer una rebaja en el precio. Deshazte de todos aquellos muebles viejos y dale a la casa un aire moderno, fresco y renovado. Desde Look and Find te proponemos “el Home staging” para decorar y acondicionar tu vivienda, aprovechar sus espacios y hacerla más atractiva y así aumentar las posibilidades de venta y a mejor precio.

¡Ahora la vivienda está lista para promocionarla!

Aquí es importante que el vendedor reflexione qué es mejor: si encargarse él de las gestiones si dispone de tiempo y ganas o dejarla en manos de profesionales inmobiliarios.  

Si te decides en contratar un profesional inmobiliario te vas a evitar un montón de sorpresas y sustos que te puedes encontrar en el camino hacia la venta. Sin embargo, es importante que elijas un profesional que te ofrezca seriedad, profesionalidad y garantías ya que vas a depositar en él tu confianza.  Además, deberás cerciorarte de seleccionar a un buen agente que conozca el mercado, los problemas jurídicos y fiscales que te vas a encontrar y por supuesto que muestre interés en gestionar tu vivienda y promocionarla para su venta con la mayor rapidez. Aquí juegan un papel muy importante los primeros 15 días de puesta en venta de tu piso, momento en el que debemos despertar el mayor interés entre los posibles compradores con un anuncio atractivo.

Por último y no menos importante: La visita

En el momento de la visita, debes mostrarte siempre tranquilo y no dar señales de nerviosismo, anticiparte o mostrar urgencia en la compra, ya que esto denotaría “miedo por perder la venta” y “ganas de quitárselo de encima” y daría lugar por parte del comprador a una oferta muy baja…..

Es muy importante explicar las características y ventajas de la vivienda, así como el motivo de la venta, valorado muy positivamente por futuros compradores. No seas evasivo a la hora de dar el precio de la vivienda, sé claro y conciso y no hables demasiado rápidamente de las posibilidades de negociar….

Si piensas que no lo vas a poder aguantar delega estas gestiones a un buen profesional inmobiliario que no perderá los nervios en cuanto reciba ofertas muy bajas y sabrá cerrar la venta si la oferta es interesante.

La agencia se encargará de realizar la mejor campaña publicitaria de tu vivienda. Pero si decides gestionarlo de manera particular, existen multitud de portales inmobiliarios gratuitos para hacer un anuncio llamativo y lograr vender tu piso rápido. desde Look and Find sabemos que en el mundo digital en el que vivimos, la imagen es fundamental a la hora de vender tu casa y disponemos de las herramientas más avanzadas como es la de la realidad virtual.

Hace unos 15 años, para vender tu casa, tenías que anunciar el piso en periódicos de papel como el segunda mano o EL PAÍS. También podías comercializarlo a través de agencias inmobiliarias, asesores o promotores. Sin embargo, hoy en día, para hacerlo es tan fácil como subirlo a la red! Internet nos brinda la posibilidad de ponerlo a la vista de los compradores gracias a los diversos recursos tecnológicos que nos brinda la red.

Pero no todo es color de rosa. Una vez subido a Internet no has acabado con el proceso de comercialización de la vivienda y tienes que pensar que igual te interesa seguir confiando en profesionales que te lo publicarán de forma eficaz y que también realizarán con mucha más agilidad el proceso de venta que no está cubierto por un simple anuncio en Internet.

Existen numerosas plataformas online como por ejemplo la de Look & Find Castellana, que suelen ser sencillas e intuitivas de utilizar y que ofrecen una gran visibilidad para el vendedor.

Una vez apalabrado con el vendedor nuestra intención de comprar el inmueble, nos surge la idea de cómo hacer un contrato de arras: ¿Qué información debe contener el escrito? ¿Quién lo tiene que firmar? ¿Es necesario acudir a un abogado para prepararlo?

El contrato de compraventa con Arras debe recoger todos los datos que aparecerán en la futura escritura de compraventa ante notario.

En primer lugar

Tiene que identificar claramente la vivienda que vamos a comprar así como sus anexos como pueden ser la plaza de garaje o el trastero. El precio de compra tiene que venir claramente expuesto así como la forma de pago que hemos acordado con el vendedor. En referencia a la forma de pago, se reflejarán las cantidades que se entregan en concepto de arras, especificando que éstas se descontarán del importe total de compraventa (normalmente un 10%). Tendremos que adjuntar al contrato de arras, una fotocopia del cheque o de la transferencia con la que se ha realizado el pago de las arras, ya que el notario más adelante pedirá el justificante de este pago y lo insertará en la escritura de compraventa.

Al futuro comprador le interesará entregar una cantidad pequeña en concepto de arras penitenciales y señal ya que, en caso de renunciar a la compraventa, perderá la cantidad entregada. Por otra parte, entregar una cantidad más elevada puede ser interesante cuando el comprador está totalmente seguro de comprar el inmueble. De esta forma, el vendedor tendrá más difícil retraerse de la futura venta de la vivienda, ya que estaría obligado a devolver por duplicado dicha cantidad.

Hay que tener cuidado en el caso de que estemos comprando obra nueva porque el precio fijado incluye tanto los honorarios del agente o empresa comercializadora como el IVA, si este último no aparece debidamente desglosado.

Plazos

En el contrato de arras también tendrá que enunciarse claramente el plazo previsto para el otorgamiento de la escritura pública. Normalmente se suele pactar una fecha tope ya que es muy difícil en este momento saber exactamente cuándo se va a escriturar ya que muchas veces depende de la disponibilidad del banco que otorga el crédito hipotecario así como de la disponibilidad del notario.

Por fin, el contrato de arras tendrá que incluir pactos y acuerdos sobre distribución de gastos en la compraventa así como el reparto de impuestos.

La firma

Con respecto a quién tiene que firmar el contrato de arras, tienen que firmar las dos partes: el que vende la vivienda y el que la compra. El vendedor tiene que tener capacidad legal para disponer del bien es decir que tiene que ser el titular de la vivienda en el Registro de la propiedad. Si la vivienda tiene varios titulares tendrán que venir a firmar todos, no vale con la firma de sólo uno de ellos, salvo poder notarial de unos a favor de otros. Por ello, es necesario verificar antes de la firma del contrato de arras que él que va a firmar puede realmente vendernos el inmueble (propietario), ya que ni familiares ni agentes inmobiliarios pueden firmar en nombre de otros. Como caso particular, si la vivienda es el domicilio conyugal de un matrimonio, tienen que firmar ambos cónyuges, aunque uno de ellos no sea propietario.

Para poder hacer una buena redacción del contrato, es importante hacer una revisión jurídica del inmueble que se va a comprar. Por ello, si no está comprando a través de profesionales inmobiliarios como Look and Find Castellana, que habrán comprobado la situación jurídica del inmueble antes de comercializarlo, te recomendamos que, antes de firmar un contrato de arras, acudes a un abogado especializado en temas inmobiliarios para que solicite y verifique toda la documentación del inmueble, y que, en base a dicho análisis, redacte un contrato específico. Esta revisión es necesaria para proteger tus intereses.

Para concluir,

Antes de firmar un contrato de arras, es aconsejable buscar asesoramiento jurídico de abogados especializados en derecho inmobiliario para que nos asesoren sobre todos los aspectos relativos a la compraventa y que nos preparen un contrato de arras que garantice nuestro punto de vista, ya sea como vendedor o comprador, al poner sobre la mesa y arriesgar grandes cantidades de dinero.

Como consejo, no deberías utilizar modelos de contratos de Internet, ya que se corre el riesgo de tomar como referencia modelos que no corresponden a nuestra situación o jurisdicción y que distan mucho de lo que debe ser un modelo específico y adaptado. Un modelo de contrato de internet no se adaptará necesariamente a cuestiones concretas acordadas por ambas partes. Por ello, es necesario redactar un contrato adaptado a nuestra situación.